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90年代逃顶海南地产泡沫的人们潘石屹五斤桔子逃生

发布时间:2021-01-07 13:06:09 阅读: 来源:导轨厂家

“海南的太阳看上去的确是白的,视觉明亮清新,但晃人眼,让人看不真东西,很灼热,置身其间容易让人热而浮躁,过强的紫外线也容易很快叫人面目全非……”——《白太阳》

■ 《红周刊》记者 侯斐

“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。

然而,那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前,当泡沫破裂之后,海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。

人人都在玩的“击鼓传花”

上世纪90年代的海南,是个疯狂激情下的疯狂地方。

那时,几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏,说句不好听点,应该称之为“博傻”游戏。每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”,于是,每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。

在这种心理下,“花”越传越快,房价越炒越高。根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计:1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年,增长超过4倍。房价高涨的背后,海口市地价由1991年的几十万元每亩,一路狂飙至680万元每亩。

与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝,最多时每天竟然高达300家。高峰时期,总人数不过160万的海岛上,竟然出现5000多家房地产公司,平均下来,每320个人就有一家。

紧锣密鼓,夜以继日。

终于,有一天,鼓声停止。1993年6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招针对房地产,海南房地产热浪应声而落。那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家,只好“花落我家”,然而,细看手中“花”,却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。

而这场泡沫最后的遗产,就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。

而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性,从而可以全身而退的人们,是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢?

逃顶者的故事

潘石屹:五斤桔子的海南逃生记

“1989年我去了海南。海南特好!整个气氛都特别自由,周围大部分也都是北方人,大家都是闯天下的,什么都能谈得来。那时候挺穷的,可我穷,还有比我更穷的!”这是现任SOHO中国董事长的潘石屹初到海南的感受。

1989年,只有26岁的潘石屹无家无业,刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年。没有光头,没有黑框眼镜,更没有SOHO中国。

当年的他,只是个砖厂的厂长。潘石屹是跟着一位老板来到海南的,他的老板承包了一个砖厂,让他当厂长,负责300个民工的生产生活问题。他乐在其中,觉得“至少自己可以做主,按照自己的意愿管理一支队伍”。1990年春节前后,海南岛刮了一次特大的台风,经济一片萧条。砖没人要,大家的生活也都相当困顿,甚至长时间挨饿。不过,这一切都没把潘石屹从海南吓走。

1990年,潘石屹认识了冯仑和王功权等人,并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司(简称“农高投”),他们瞅准机会,也加入了当时热火朝天的炒房大军中。

“一开始都不敢相信,不敢签。在1楼签了房产买卖合同,到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹这样回忆他刚加入炒房大军时的情景。不过,虽然战战兢兢,潘石屹也很快赚到他人生的第一个100万。

而且,更值得庆幸的是,他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦,甚至一个大坑被当作大厦转手十几次也无人知晓它只是一个大坑时,他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。

这,正是他逃生的关键所在。

1992年底的一天,潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题,可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说“这是保密文件,你不能查。”潘石屹不想空手而回,只能在规划局门口徘徊。这时,一位也来规划局办事的熟人给他支了一招,说,“你啊,得买一斤桔子!”

潘石屹办事心切,就买了五斤桔子送到规划局,小伙子见了,就把一摞资料给了他:“查吧。”这一查,让潘石屹吓了一大跳。他发现,海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口,人均面积达到50多平方米,而当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来,这个数字只能说明一个问题,那就是海南房地产行业要出事了。

“我的第一感觉就是天要塌下来了!”潘石屹说,“没有任何需求支持的供给,这不就是泡沫吗?”由此,五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据。之后,他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离,来到北京寻求发展,成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。

也正是因此,才有了现在SOHO中国的版图,有了现在的潘石屹。

冯仑:野蛮生长的“原罪”反省

说完潘石屹五斤桔子的逃生经历,我们接下来要提到的是“万通六君子”的另一人——冯仑。按说当时从海南逃生的计划,应该是六君子一起做出的决定,但是基于冯仑超强的个性,这里有必要把他的经历也拿来分享,也许他的总结与思考会带来不一样的角度。

与潘石屹一样,冯仑初到海南,也不是直接就做房地产生意的。但和潘石屹一样,回忆起最初的那段海南岁月,也是充满着快意的,用冯仑的话来说就是“天天过年,夜夜结婚”。

1988年,冯仑作为海南改革发展研究所的副所长来到海南岛,主要“负责招人、组织研究队伍并管理《新世纪(002280)》杂志”,看来,冯仑是作为一个官员、文化人和海南进行“第一次亲密接触”的。之后,他离开了海南,与当时的中国首富牟其中分分合合,直到1991年他才回到海南,和“万通六君子”一起用大家凑的3万多块钱注册了“类似皮包公司一样的公司”,开始运作第一单房地产业务。

在当时的海南,炒卖地皮应该是最快的暴富手段了,“很多楼盘一拿到报建批文就登广告,连地基还没有开始打,价格就已经翻了几倍”。这样,很快,冯仑也赚到人生的第一桶金,“像是大姑娘初婚,很幸福。幸福又糊涂。”冯仑这样描述自己赚到第一桶金的感觉。

然而好景不长,就在潘石屹发现“天要塌了”的时候,冯仑也从另一个角度嗅到了海南楼市的危险气息:“当时海南省有18000家房地产公司,可是海口当时本土人口不到30万!”

就这样,冯仑与潘石屹达成共识,万通成功躲过了海南房地产泡沫的破裂。然而,冯仑并没有停止对此事的思考,在那种“数钱数到手抽筋”的背景(用一些亲历者的话来说,“那时候人人眼睛都是绿的,看到天上掉钱,谁的腿拔得掉?”)下,如何说服自己的内心,如何平衡内心放与不放的纠结,乃至于在90年代末期,万通高速扩张后如何及时收缩,“把所有和北京没关系的、跟房地产没关系的项目都砍掉”,冯仑有自己的想法。

为什么很多人收不住?“其实是男人张狂、征服的本性和想要成为一世英雄的虚荣心把事业的方向给误导了。”虚荣之心往往无止境,赚了第一桶金就想赚第二桶,成功一次就想成功第二次,以至于看不清自己,看不到事物的基本和实质。所以在冯仑办公室的墙上,挂着四个大字“守正出奇”,并不断提醒自己,不要老想着弄热闹事,要控制住基本面。“古法说奇正之术交相为用,一个人老是出奇,奇多了就成了邪,要以正合以奇胜。”

他们的反思

“从海南活下来以后,知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹,不能靠天,不能靠买地。”冯仑这样总结道。事实上,在离开海南的这些岁月里,冯仑依然在关注海南,“我经常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”

在冯仑看来,当年的房地产完全是炒起来的,没有任何真实的需求。而现在海南有真实的需求,但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心,“有些楼盘爆炒到一天涨1000元/平方米,这不正常,会破坏这个市场,而且会使市场走形。”

而潘石屹从海南全身而退之后,在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁华地段做项目。他说“房地产业不应该是一棵参天大树,它应该是爬山虎:只有工业、农业、旅游等各行业发展起来,房地产才能发展起来。”潘石屹直言,10多年前,海南房地产就是因为没有实体经济支撑,所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛,如果先发展旅游业,再发展房地产业;或者旅游业与房地产业同步,海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑,而只发展房地产行业,那它还是泡沫。

后记:其实,从海南泡沫中逃生的还有很多人、还有很多故事,他们或许就是身边某个您熟知的地产大佬,或许拿着当年在海南炒房的第一桶金转行做起别的生意,也一样风声水起。当然,还有很多没有及时抽身,在海南房地产泡沫中败北的人们的故事。但,不管成功还是失败,相信海南岛蓝色无际的海洋,白色刺眼的太阳一定会留在他们心中。

谨以此文献给正在炒作海南房地产和海南概念股的朋友们,希望这些当年的经历能对你们今后的操作有所借鉴!

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